Нормы для садовых участков. Оформление границ земельных участков

С точки зрения закона и безопасности, документ, регламентирующий противопожарные расстояния между домами и другими строениями в СНТ, представляется очень важным.

Ну как же, в случае пожара у чиновников всегда имеется возможность указать на тот факт, что расстояние между домами в СНТ было не выдержано и из-за этого сгорели 3-5-10 домов в садовом товариществе.

Вот посмотрите на выдержку из СНиП 30-02-97, который регламентирует эти параметры в садовых товариществах:

Из чего строят дома в СНТ? Чаще всего – из дерева. То есть, по указанным в документе нормам, между двумя деревянными домами должно быть расстояние в 15 метров. А теперь давайте подумаем, как можно выдержать такие расстояния при площади участка в 6 соток?

Стандартная нарезка участков в дачных товариществах – это обычно 20 на 30 метров. При этом закономерно, что основная территория в СНТ отводится под огороды и сады. Это значит, что дом располагается обычно на углу участка, ближе к дороге.

Чтобы обеспечить противопожарные расстояния на таких участках, придется все дома располагать единым образом, выдерживая между ними не менее 15 метров.

И дома придется делать небольшие, с шириной фасадов от 5 до 6 метров. Естественно, на территории садоводческих кооперативов и не предполагалась постройка больших домов – ведь СНиП принят в 1997 году.

Однако, с тех пор ситуация кардинально изменилась. На территории товариществ, которые расположены рядом с городской чертой, активно строятся дома для ПМЖ. Они и размерами отличаются и живут в них люди круглый год.

Если дом имеет размеры отличные от размеров небольшого садового домика, то для соблюдения противопожарных норм в рамках небольших участков СНТ выход один – строить из негорючих материалов – блоков, кирпича, железобетона. В этом случае, как видно из Таблицы 2, можно ощутимо сократить расстояния от вашего дома до соседских домов, построенных даже из дерева или на деревянном каркасе.

Небольшое примечание. Как видите, СНиП приравнял каркасные дома к домам из дерева. То есть и каркасник тоже должен отстоять о деревянных домов соседей не менее, чем на 15 метров.

Естественно, самая благоприятная ситуация, когда ваш дом и дом соседа построены, например, из кирпича или блоков. Тогда расстояние между вашими домами может быть всего 6 метров. Вы отступаете от границы участка 3 метра, и сосед отступает от границы участка со своей стороны также 3 метра – и можно с чистой совестью строить дома.

Хотя, как видно из текста СНиП, можно вообще пристроить друг к другу (сблокировать) ваш дом и дом соседа, если договоритесь об этом.

А если захотите, то можно объединить 4 дома на соседних четырех участках, получив, таким образом, таунхаус (при застройке в 2 ряда) с четырьмя отдельными выходами и крылечками.

Правила расположения забора между соседними участками

Перед началом подготовки к строительству необходимо найти документы на участок, а именно межевой и кадастровый планы. Эти документы позволяют понять, каковы границы собственности застройщика, а также в каких местах его земля граничит с соседской. Для того чтобы строительство забора не пришлось приостанавливать или вовсе не дошло до его демонтажа, обязательно необходимо согласовать все вопросы с соседями.

Схема расположения объектов на участке

В тех случая, когда у владеющих соседними земельными участками не возникает спорных ситуаций, можно составлять акт согласования границ. При составлении этого документа необходимо пригласить специалиста кадастровой службы, который также должен будет поставить свою подпись. После подписания этот документ можно считать действующим, и его можно прилагать к межевому плану.

Разрешение спорных ситуаций

Взаимные претензии при определении границ соседних участков — это не редкость, поэтому необходимо знать, как выходить их таких ситуаций. В таких случаях противоборствующим соседям необходимо обратиться к помощи профессионалов в области использования земельных ресурсов — геодезистам. Имея на руках планы участков, он произведет привязку к местности и определит, где должна быть граница участков.
Результатом работы специалистов в области земельного пользования является подробный план участка с расположенными на нем межевыми знаками.

Подробный план и ландшафтный дизайн участка

Также должен быть составлен акт о передаче межевых знаков, который подписывается в СНТ или товариществе другого типа, ответственном за конкретную территорию.

Требования к строительству ограждений

После того как все возможные спорные ситуации между соседями исключены и подписаны соответствующие акты, необходимы следующие действия. В связи с тем, что в силу различных обстоятельств на планируемом под застройку участке могут действовать запреты на строительство, необходимо посетить отдел архитектуры и градостроительства, который держит под контролем соответствующую территорию.

Если какие-либо ограничения существуют, сотрудники этих учреждений должны предоставить исчерпывающую информацию об этом. Запреты и ограничения могут быть связаны с наличием городских коммуникаций на месте строительства. В частности, под участком может пролегать кабель электроснабжения или магистрали водоснабжения, отопления.

Игнорирование этих процедур может привести к печальным последствиям. Забор, поставленный без согласования, может быть признан незаконным, и владельца участка принудят демонтировать его за собственные средства. Если с соседями еще можно как-то договориться, то с администрацией вряд ли, и денежные средства, потраченные на возведение, будут безвозмездно утеряны.

Правила строительства ограждающих конструкций

Кроме всех подготовительных работ и сбора документов, застройщики должны принимать во внимание и исполнять все действующие строительные нормы и правила. Разберем самые распространенные из тех, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь:

Строительные нормы и правила, действующие на территории нашей страны, определяют некоторые ограничения, которые связаны со строительством ограждений. Застройщику обязательно следует разобраться в СНиП 30-20-97, указывающих, какая допускается максимальная высота забора.

Законодательная база постоянно обновляется, поэтому необходимо найти документ, отражающий все последние изменения. Согласно этим правилам, ограждение между соседними участками не должно быть выше полутора метров. Кроме этого, полотно забора не должно быть сплошным, потому что в этом случае на соседнем участке будет создаваться тень. Глухие же ограды допускается устанавливать со стороны улицы.

Пример металлического штакетника для установки между участками

При строительстве, кроме действующих СНиП, необходимо руководствоваться и требованиями, утвержденными в соответствующем товариществе. Они могут рекомендовать не только высоту ограждений, но и материалы, из которых необходимо их возводить. Перед тем как осуществлять проектирование забора и закупать какой-либо строительный материал, следует внимательно изучить все имеющиеся требования. Справедливости ради необходимо отметить, что высота забора между двумя садовыми участками может быть и выше.

Если все стороны удовлетворяет трехметровая высота забора, то никаких препятствий для его строительства возникнуть не должно. Однако, дабы обезопасить себя от того, что в будущем владелец соседнего участка передумает, необходимо составить акт, который можно будет использовать в качестве аргумента при спорах.

Требования пожарной безопасности

При возведении заборов необходимо также руководствоваться требованиями пожарной безопасности, которые позволят создать для будущих хозяев более комфортное и спокойное проживание. Приведем некоторые правила:

  • Если соседские постройки выполнены из негорючих материалов, таких как кирпич или бетон, расстояние между ними не должно быть менее шести метров;
  • Постройки из негорючих материалов, но с горючими перекрытиями должны отдаляться как минимум на восемь метров;
  • Дома из сгораемых строительных материалов следует располагать в пятнадцати метрах;
  • Если соседние здания сделаны из разных материалов, один из которых негорючий, а второй горючий, то они должны удаляться на десять метров друг от друга.

Схема установки строений на участке

Требования к ограждениям садовых участков

Требования к ограждениям садовых участков установлены СНиП 30-02-97*,
в пункте 6.2*
которого говорится, что «индивидуальные садовые (дачные)
участки, как правило, должны быть огорожены. Ограждения с целью минимального
затенения территории соседних участков должны быть сетчатые или решетчатые
высотой 1,5 м. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого
(дачного) объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц
и проездов»
.

С 1 июля 2010 года вступил в действие Федеральный
закон №384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий
и сооружений», в статье 6
которого говорится, что Правительство РФ
утверждает перечень национальных стандартов, применением которых
на обязательной основе на всей территории РФ обеспечивается действие
этого Федерального закона. Из пункта 67 Перечня национальных стандартов
и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате
применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение
требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности
зданий и сооружений»
, утвержденного Распоряжением Правительства
Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 1047-р
следует, что
пункт 6,2* СНиПа 30-02-97*
обязателен к исполнению.

Строго говоря, полемика о обязательности СНиП 30-02-97*

и ранее была беспочвенной. По двум причинам. Во-первых, СНиП
30-02-97*
для садоводческого объединения является нормативом
уже в силу положений ст.19 п.2 пп.8 Федерального закона
«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан» от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ
, где прямо указано,
что «член садоводческого… объединения обязан… соблюдать
градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические,
противопожарные и иные требования (нормы, правила и нормативы)»
.
Во-вторых, в суд с иском о сносе забора обращаются вообще не
в порядке нарушения СНиПа, а в порядке статьи 304 Гражданского
Кодекса
. Правом же требовать выполнения СНиПов граждане
Российской Федерации не наделены.

Пункт 6.2* СНиП 30-02-97*
, ограничивая, «с целью
минимального затенения»
, ограждения садовых и дачных участков
решетчатыми или сетчатыми заборами высотой не более 1.5 метра,
как будто бы, устанавливает право садовода на солнце. Однако,
нарушение СНиПа — не есть нарушение права, нарушение соседским
забором прав собственника смежного земельного участка в суде
необходимо доказывать отдельно.

Негаторный иск

Права собственника заключаются во владении, пользовании и распоряжении
принадлежащим ему имуществом. Препятствия в осуществлении права пользования
служат основанием для подачи собственником иска о нечинении препятствий
(негаторного иска
). Правовая основа для такого иска заложена
в 304 статье ГК РФ
, согласно которой «собственник может
требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения
и не были соединены с лишением владения»
. Срок исковой давности
в отношении требований об устранении прав владельца, которые не связаны
с лишением владения, не применяется (ст.208 ГК РФ
). Относительно
забора, можно сказать, что вред причиняется не фактом возведения
сооружения, а его стоянием в возведенном виде на протяжении всего
времени после возведения. Ущемление прав смежных землевладельцев
при этом следует рассматривать, как длящееся во времени нарушение,
к которому понятие исковой давности применять бессмысленно. Поэтому,
обращаться в суд с иском о сносе вредоносного забора можно и через
5, и через 10 лет после его постройки.

Нарушение права пользования имуществом и причинение имущественного
ущерба — принципиально разные понятия. Право пользования может быть
нарушено и без причинения ущерба. Например, при затенении участка
сначала ущемляется право, только затем, как следствие, возникает
ущерб (снижение или гибель урожая). В случае свершившегося ущерба
его компенсация может быть взыскана в отдельном иске, требование
о взыскании компенсации может быть совмещено с негаторным требованием
(о нечинении препятствий) в одном исковом заявлении (иск о нечинении
препятствий и взыскании компенсации причиненного ущерба).

Обстоятельства, подлежащие исследованию в негаторном иске

Для наступления гражданской правовой ответственности по негаторному иску
(для возложения судом на ответчика обязанности, например, снести забор
или привести его в нормативный вид) необходимы четыре условия:

1) право собственности истца на земельный участок, в пользовании
которым ответчиком создаются препятствия;

2) противоправность (ненормативность) действий ответчика;

3) нарушение действиями ответчика права истца пользоваться своим
земельным участком;

4) отсутствие между истцом и ответчиком договорных отношений
по спорному забору.

Право собственности истца

В соответствии со смыслом ст.304 ГК РФ
право обращаться
в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании имуществом
принадлежит собственнику. По этой причине к исковому заявлению
обязательно прилагают ксерокопию свидетельства истца о праве
собственности на земельный участок, право пользования которым
ущемляется неправомерными действиями соседа. Если ксерокопию
свидетельства о праве собственности не приложить, иск не примут
к производству.

Ненормативность действий ответчика

Ненормативность действий ответчика, применительно
к забору, построенному в садоводстве на границе смежных участков —
это нарушение, при возведении забора, строительных норм и правил,
проекта застройки товарищества, Устава, решений собрания или правления.
Как мне представляется, нарушение требований п.6.2* СНиП 30-02-97*

доказать в суде легко. Доказательством, например, может служить фотография
забора с приставленной к нему геодезической мерной рейкой. По фотографии
легко определить и конструктивное исполнение забора (сетчатый, решетчатый
или сплошной) и его высоту. Доказательством будет и протокол заседания
правления, в котором отмечены допущенные ответчиком нарушения
при строительстве забора. Правление садоводческого некоммерческого
объединения осуществляет, в силу ст.34 №66-ФЗ от 15.04.1998
,
контроль за застройкой территории товарищества, поэтому мнение правления
о нарушении правил застроики является авторитетным. При представлении
суду фотографий и соответствующего протокола (решения, предписания и т.п.)
правления товарищества, без проведения строительной экспертизы на предмет
выявления нарушений, допущенных ответчиком при обустройстве забора,
я думаю, можно обойтись.

Нарушение действиями ответчика права истца

Понимание необходимого объема доказывания нарушения действиями
ответчика прав истца представляет собой наиболее сложную задачу.
Не существует единого судейского мнения о том, в каких пределах
помеху в пользовании земельным участком, при его затенении, необходимо
доказывать. Сложность составляет и то, что расшифровки содержания
права пользования садовым земельным участком, с четким перечислением
правомочий пользователя, в законах нет. Каждый вкладывает в это
понятие свой смысл. Предлагаемое в юридической литературе определение:
«право пользования — это право на извлечение полезных свойств объекта»,
мало что проясняет.

В самом свежем из известных мне судебных решений —
Решении Емельяновского районного суда Красноярского края от 20.12.2010

— истцу отказано в удовлетворении требования о сносе возведенного
ответчиком по межевой линии двухметрового сплошного деревянного
забора. Судом было установлено, что п.6.2* СНиП 30-02-97*

носит обязательный характер, нарушение СНиПа материалами дела доказано.
Однако, по мнению суда, истцом не были представлены доказательства,
«что возведенный забор нарушает его права в пользовании земельным
участком путем затемнения»
. По
кассационной жалобе

истца, судебной коллегией Красноярского краевого суда упомянутое
решение было отменено. Судебная коллегия нашла достаточными для
подтверждения нарушения права истца два обстоятельства: нарушение
СНиПа и расположение спорного забора по южной стороне участка истца.
Было постановлено
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 21.02.2011

, которым требования истца о сносе забора были удовлетворены
без передачи дела на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видим, позиция судов в вопросе доказывания вреда от забора
была диаметрально противоположной. Бывает даже, что и сам этот
вред, который вполне очевиден, судьей оценивается в плане «размера»,
достаточного для удовлетворения искового требования о сносе забора
(что противоречит смыслу ст.304 ГК РФ
, где сказано — «требовать
устранения всяких нарушений»
, а не только особо значительных).
Так, в одном из судебных дел о ненормативном заборе в садоводческом
объединении судья заявил истцу, что уменьшения урожая на 2 ведра
картошки мало для признания нарушения права. Дело было о сплошном
заборе длиной несколько десятков метров. Рассмотрим умозрительную
аналогию. Допустим, зловредный сосед построил на чужом участке
свой туалет. Рассуждая тем же логическим ходом, что и упомянутый
судья, мы придем к удивительному выводу, что этот туалет ничьих
прав не нарушил. Ну в самом деле, не считать же нарушением права
уменьшение урожая на две картофелины!

Доказывание нарушения права пользования земельным участком,
который затеняется соседским забором, включает в себя несколько
элементов. Необходимо доказать, во-первых, что тень существует;
во-вторых, что затененная часть территории используется; в-третьих,
что существующее затенение может привести к ущербу для владельца
участка.

Наличие тени может быть доказано фотографиями, на которых эта тень
будет видна. Желательно предоставить суду план товарищества, чтобы
было ясно, как соотносятся участки, между которыми установлен спорный
забор, по сторонам света. В негаторном иске защищается именно право
пользования, понятно, что если пользования нет, то и защищать нечего.
Поэтому надо убедить суд, что затеняемая часть земельного надела истца
активно эксплуатируется. Ущерб, будучи следствием нарушения права,
это нарушение права красноречиво доказывает. И наличие тени,
и использование затененной части, и ущерб — все это может быть доказано
показаниями свидетелей, в числе которых, кроме соседей по участку,
позволено быть супругу, родителям, совершеннолетним детям и другим
родственникам истца.

Экспертиза в целях выявления причинно-следственной связи между соседским
забором и угнетением растений, оказавшихся в его тени, по всей видимости,
должна быть экологическая. В Красноярске экологическую экспертизу можно
провести в Красноярской лаборатории судебной экспертизы
, расположенной
по адресу: 660049, г.Красноярск, ул.Ленина, 58; 660062, г.Красноярск,
ул.Телевизорная, 6а. Тел. 290-10-86, 290-10-91.

Отсутствие между истцом и ответчиком договорных отношений

Иск о сносе нарушающего СНиП забора может быть удовлетворен
только в том случае, если между истцом и ответчиком нет взаимных
обязательств в отношении спорного забора. Истцу, тем не менее,
отсутствие таких обязательств доказывать не надо. Это обязанность
ответчика — убедить суд, что письменные договоренности по спорному
забору существуют.

Обобщающая таблица

Таблица. Обстоятельства, подлежащие исследованию в судебном
заседании по иску о сносе забора, установленного по межевой
границе между садовыми участками с нарушением п.6.2*
СНиП 30-02-97*

Обстоятельства, подлежащие исследованию
в судебном заседании
Кто доказывает Необходимость доказывания Доказательства
Право собственности истца на затеняемый земельный садовый участок Истец Обязательно Ксерокопия свидетельства о праве собственности,
приложенная к исковому заявлению; подлинник свидетельства,
представленный для обозрения в судебном заседании
Нарушение ответчиком при возведении спорного
забора п.6.2* СНиП 30-02-97*
Истец Обязательно Фотографии забора с приставленной к нему линейкой
(геодезической меркой рейкой); протокол правления или
иной документ садоводческого товарищества, подтверждающий
нарушение ответчиком правил застройки
Нарушение права пользования истца Наличие затенения Истец Обязательно
Использование затененной части Истец Обязательно Фотографии; показания свидетелей
Причинение ущерба (без его оценки) Истец Желательно Показания свидетелей
Существование причинно-следственной связи между
затенением и ущербом
Истец Желательно Судебная экологическая экспертиза
Наличие обязательств по спорному забору
между истцом и ответчиком
Ответчик Письменное соглашение между сторонами о строительстве
забора, предоставленное суду ответчиком, будет основанием
для отказа в удовлетворении иска

О типах заборов

Согласно п.1 ст.222 ГК РФ
, «самовольной постройкой
является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое
имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих
целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами,
либо созданное без получения на это необходимых разрешений или
с существенным нарушением градостроительных и строительных норм
и правил»
. Далее, в п.2 ст.222 ГК РФ
, записано: «самовольная
постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет»
.
Недвижимым имуществом, в числе прочего, является то, «что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно»
(ст.130 ГК РФ
). Кирпичный
забор на бетонном фундаменте — это недвижимое имущество (капитальное
сооружение), а деревянный забор, держащийся на вбитых в землю кольях —
сооружение временное, недвижимостью не являющееся. По смыслу закона,
подлежит сносу кирпичный забор, возведенный с нарушением СНиПа, но к
деревянному забору таких мер не предполагается. В упоминаемом выше
Решении Емельяновского районного суда от 20.12.2010 указывается,
в числе прочих оснований для отказа в иске о сносе забора,
и на его некапитальность.

И еще одно замечание. Сторонниками строительства в садоводствах высоких
сплошных заборов предлагается такой выход — строить забор, какой хочется,
но отступив от границы участка в глубь своей территории не менее одного
метра. Это решение таит в себе опасность, на которую не обращают внимания.
Согласно п.4.1 Инструкции по межеванию земель
, утвержденной Роскомземом
8 апреля 1996 г., забор — один из типов закрепления на местности границ
земельных участков. Сдвигая забор вглубь своей территории, собственник,
фактически, отказывается от использования части своего земельного надела.
Есть вероятность, что в дальнейшем, при возникновении спора, границей
смежных участков будет признан высокий забор, а не полуразвалившийся
штакетник у его подножия.

Дмитрий Охапкин, январь 2011 г.